重庆市资产评估协会关于2019年度资产评估机构执业质量检查情况的通报
财建〔2021〕148号 目前固定
类 别：小企业会计文 号：财建〔2021〕148号颁发日期：2021-06-17
地 区：全国行 业：全行业时效性：有效
各评估机构、外地来渝设立的分支机构：
根据财政部、中评协的要求，重庆市评协于2019年7月至11月开展了全市资产评估机构执业质量检查工作，目前已全面结束。现将评估机构执业质量检查情况通报如下：
一、检查的基本情况
截止2018年底，重庆市非证券评估机构91家，本次对其中18家评估机构进行了检查，检查面为20%。检查范围以2018年1月至2019年6月开展的资产评估业务及出具的资产评估报告为主，检查内容主要为评估机构的质量控制体系、业务项目质量、职业道德三个方面。
从本次检查情况看，评估机构基本建立了人事管理制度、财务管理制度、执业质量控制制度、评估业务管理制度、业务档案管理制度、后续教育及培训制度等，内部管理制度设计较为健全、运行情况较好，但仍有部分机构在后续教育、员工考核激励、业务承接、三级复核等方面制度制定或运行上存在问题，个别机构部分制度未及时按照资产评估法和新的资产评估准则进行修订。评估机构基本掌握并能运用资产评估准则，但仍存在部分准则条款执行不到位，致使工作底稿不完整，对评估结论支持依据不足，评估报告表述不规范，可能对报告使用人正确理解评估结论产生影响等问题。
纳入本次检查范围的18家机构大部分为中小型评估机构，规模小，业务类型较为单一。抽查的66份资产评估报告中，企业价值(或净资产)评估报告18份(其中有7份报告采用了两种评估方法评估，其余均采用一种评估方法评估)；无形资产评估报告5份，均采用收益法一种方法评估；以财务报告为目的的评估报告3份，根据评估对象的具体情况分别采用不同的方法评估；其余均为房地产、建(构)建物、设备和资产组合等单项资产或资产组合评估报告40份(其中有6份报告根据评估对象的具体情况分别采用不同的方法评估，其余均采用一种评估方法评估)。从评估报告评分看，企业价值(或净资产)评估、单项资产或资产组合评估得分普遍不高，其中以财务报告为目的评估得分相对较高，无形资产评估得分较低，评估报告的整体质量亟待进一步提升。检查中发现评估机构主要存在以下问题：
二、资产评估机构存在的问题
(一)评估报告质量情况
1、评估工作底稿的规范性和完备性方面
(1)未见资产评估业务基本事项记录或记录不完整
未见按照《资产评估执业准则—资产评估程序》规定应当明确的资产评估业务基本事项记录或记录不完整。如：未见价值类型、报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式等事项记录。
(2)未见资产评估业务综合分析和评价记录或记录不完整
如未见专业能力、独立性、业务风险、利用专家工作、评估业务承接综合分析和评价记录或记录不完整，缺少评价人或评估机构相关负责人签字。
(3)缺少资产评估委托合同或资产评估委托合同不规范
新修订资产评估准则2017年10月执行后，少数机构未及时根据新准则修订资产评估委托合同，仍使用原业务约定书，有的资产评估委托合同内容不完整。
(4)资产评估计划编制过于简略
(5)现场调查、询价记录不完整
①对实物资产的现场勘察记录过于简单粗略，仅有资产数量记录，未见设备的实际运行、保养、维护记录；部分项目无勘察时间、勘察人员和领勘人员签名；有多项设备时，只在申报表上打勾或对个别设备补充填列规格型号、生产厂家等，未采用ABC分类勘查；部分项目仅有评估说明举例资产的勘查记录，未见其他资产的勘查记录和资料。
②企业价值评估业务中没有进行必要的访谈，或访谈记录内容简单、针对性不详；未根据评估项目具体情况，确定合理的现场调查方式，询问、访谈、核对、监盘、勘查等现场调查手段记录不完整或出现错误。如现金盘点表无评估专业人员签字，存货、设备清查核实记录无评估专业人员签字，未对银行存款余额进行函证、有的询证函回函日期在报告日之后，或将会计师事务所的债权债务函证复印件作为评估工作底稿而未作任何说明。在评估方法的选择上，理由不充分，在未收集企业历史的财务报告、经营数据、宏观经济数据以及所在行业发展情况资料，且未对企业及行业进行分析的情况下，不采用收益法进行评估。
③询价记录不完整。如询价记录缺主要信息，询价资料来源记录、询价时间和询价人员签字记录不完善。
(6)收集的评估资料不完整，评估使用的资料核查验证不充分
①部分项目评估申报明细表填列内容不完整，未见被评估单位申报的资产和负债明细表的汇总表，无申报方确认。如机器设备评估表中部分缺账面值、生产厂家、型号、购置日期等要素；部分项目《企业关于进行资产评估有关事项的说明》企业未签字、盖章确认。
②对资产权属、存在性、状态等资料收集不完整，有的设备评估项目只收集发票，未收集采购合同，未关注购置价格是否已包含运输费、安装费及其他技术使用费。
③ 企业价值部分评估项目：对被评估单位的历史沿革、现状、发展前景、相关宏观、区域经济、公司执行的会计制度、税收政策等资料未收集或收集不完整；对被评估单位或其长期投资单位的成立批复文件、投资协议、验资报告等资料未收集或收集不完整；未收集不适用的评估方法的资料，收集不到时亦未进行说明。
④评估使用的资料未见核查验证记录或者核查验证记录不完整。如评估对象的存在性和完整性，重要权属证明、利用审计成果、审计函证、重要取价参数，未见核查验证记录或者核查验证记录不完整。
(7)评定估算无详细计算、分析过程
①实物资产采用成本法测算时，部分项目取值参数的完整性未作分析，取值依据不充分；未见功能性、经济性贬值分析或说明；采用市场法测算时，未见修正体系和修正幅度合理性分析底稿；采用收益法测算时，测算过程中相关参数取值理由不充分。
②采用收益法评估企业价值时，收入、成本、费用、资本性支出、折旧摊销等参数预测依据不足；对收益期限预测、折现率测算依据不充分；对运营资金的分析、测算过程，等分析不够充分或无分析过程。
(8)管理类工作底稿不完整
部分项目底稿不能反映公司质控体系要求的相应承接流程；以报告签发流转表代替三级复核，底稿中无重大问题复核、处理记录，底稿不能反映公司已进行内部审核的轨迹。部分项目报告归档不全，报告附件不全，附件散乱在其他工作底稿中。
(9)评估工作底稿不规范
主要表现为企业价值评估项目，评估底稿无资产、负债清查评估程序表；工作底稿未编制索引号、没有分类归档；部分项目重要勘查记录、询价记录和评定估算过程未同时形成纸质文档并归档，或者电子档案与纸质文档不一致；电子档案归档保存不完整、不规范。评估档案未见归档交接记录，未见保存年限。少数单位底稿分散放置，未规范装订成册。
2、评估报告内容规范性和完备性方面
(1)未严格按照新修订的资产评估准则撰写资产评估报告。
①报告用语不规范，报告格式部分文本不完整。如“委托人”写成“委托方”，“资产评估报告使用人”写成“资产评估报告使用者”等。
②少部分封面、声明、摘要、资产报告使用限制说明、采用收益法中的现金流量折现法进行企业价值评估时评估明细表等未严格按照新修订的资产评估准则撰写。
(2)报告标题不规范
部分项目报告标题不规范，未表述为“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”。
(3)报告组成部分不规范
部分报告缺少其他资产评估报告使用人、附件、评估目的不明确、评估对象与评估范围不清晰、描述不准确等。
(4)资产评估报告委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况介绍内容不完整。
(5)评估目的不明确
评估目的表述不明确，如表述为“了解市场价值”、“资产核实”，未说明对应的经济行为。
(6)评估对象与评估范围不清晰、描述不准确
①评估中混淆评估对象，评估对象是“股东全部权益”还是“企业净资产”界定不清楚，如评估报告中评估对象为股东全部权益，委托合同中评估对象为净资产，委托与评估不一致。
②单项资产或资产组合评估项目，未详细描述评估对象法律权属状况、经济状况和物理状况。部分企业价值评估项目缺少是否经过审计的说明，企业申报的表外资产的类型、数量，引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)等描述。
③无形资产评估项目评估对象和范围描述不完整；如：评估对象法律状态、专利权利要求书所记载的主权利要求、专利使用权利等界定不完整，是否取得国内权利证书或证明未说明，未确定其实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式等，经济状况和技术状况描述不完整。
(7)价值类型选取理由不充分，价值类型与实际测算内涵不一致。
少数项目选择市场价值以外的价值类型，如投资价值、在用价值、快速变现价值、评估净值、抵押价值的未说明理由或理由不充分；少数项目选择的价值类型与实际测算内涵不一致。
(8)评估依据不正确或不完整
采用的经济行为依据不正确，部分项目将资产评估委托合同、资产评估委托书等作为经济行为依据，少数项目未写经济行为文件；部分项目法律法规依据描述不准确或不完整。部分项目准则依据描述不准确，如统一描述为《资产评估准则》。
(9)评估方法不恰当或未说明理由
①无论是单项资产及资产组合评估，还是企业价值评估，除少部分评估项目采用两种方法评估外，大部分仅采用成本法(资产基础法)评估，评估方法选择单一，且评估报告中缺乏对评估方法适用性分析或分析理由不充分。
②在采用成本法、收益法或市场法等基本方法下，各资产具体评估方法重要参数思路及演算方法介绍不完整；在采用重置成本法对设备、建(构)筑物进行评估时，部分评估项目未分析考虑是否存在功能性、经济性贬值因素对评估价值产生影响。
(10)评估假设不合理、不充分或针对性不强
部分项目对评估假设说明较简单，特别是对于收益法评估采用的评估假设针对性不强。部分项目罗列的评估假设与评估结论无关联性，而对一些会影响评估结论需要进行假设的事项却未作假设。如机器设备评估无原地使用或移地使用假设，无委估资产持续使用假设。
(11)评估结论不完整、不准确
部分项目评估结论未计算评估价值与账面价值的增减值或对产生增减值的原因进行分析；当采用两种以上方法评估时，选取其中一种评估方法得到的评估结论作为最终确定评估结论，理由不够充分；实物资产评估结论未说明是否包含增值税。个别项目评估结论采用区间值未说明理由。
(12)披露不充分
①采用收益法或者市场法进行企业价值评估，资产评估报告无影响企业经营的宏观、区域经济因素分析或分析不充分；无企业主要产品或者服务的经济寿命情况以及预期替代产品或者服务的情况披露或披露不充分。
②报告对特别事项未披露或披露不充分，如评估程序受到的限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵等特别事项，以及期后事项未披露或披露不充分。个别企业价值评估项目土地使用权评估基准日已成交确认公示，但出让综合价款未支付完，未将土地使用权纳入评估范围未披露。
(13)评估报告使用条件限制不准确
部分国有资产评估项目资产评估报告未说明是否需要国有资产主管部门备案或核准后有效；少数资产评估项目资产评估报告的使用限制说明未按新准则撰写。
(14)资产评估报告日有误
个别项目将资产评估报告日误写为资产评估报告提交日期。
(15)个别报告附件不完整，不规范。
(二)质量控制和内部治理存在的问题
1、评估机构内部治理和质量控制方面
从本次检查情况看，评估机构基本建立了人事管理制度(首席评估师制度)、财务管理制度、执业质量控制制度、评估业务管理制度、业务档案管理制度、后续教育及培训制度等，管理制度基本齐备，但仍存在以下一些问题：
(1)个别机构制订的相关执业质量控制制度存在不完善的地方，个别机构部分制度未及时按照资产评估法和最新资产评估准则的规定进行修订和完善，个别机构质量控制体系设计过于简单，个别机构未按照《资产评估执业准则——资产评估档案》修订业务档案管理制度，无资产评估档案保存期限等相关规定。
(2)部分机构内部制度中规定设立监管部对质量进行控制，但业务质量控制人员配置过少或能力欠缺；个别机构实际没有专门部门和专人进行质量监管，也未设置首席评估师，项目质量复核由评估人员交叉复核。
(3)在业务执行时并未严格按照制度规定办理，例如：制度规定的1-2人专职或兼职管理档案，但在档案中并未见到交接记录和档案人员签名。
(4)部分机构虽然有执业人员后续教育制度，也有按照培训制度、培训计划要求进行培训学习，但学习过程流于形式；部分机构缺少执业人员后续教育制度，内部培训主要为个别评估师参加行业协会培训后不定期在内部授课，缺乏经费保障机制、缺少长效系统培训机制；导致执业人员对准则学习和理解不深入，对执业规范性与准则要求存在差距。
(5)部分小型机构虽建立人员考核晋升制度，但对员工进行定期考核和晋升激励流于形式，部分机构缺少股东进入退出和员工激励等方面的相关制度和规定，人事管理制度不完善，不利于人才储备和机构持续发展。
(6)评估机构基本建立三级复核制度，但部分机构在实际工作中并未得到有效执行，未能发挥质量控制作用。个别机构在制度规定了三级复核，但在实际执行中只执行了二级复核；少数评估机构没有复核程序表，仅在发文稿上有不同人员的签名；有些机构虽有复核程序表，但只有复核人员的签名而没有形成复核意见及修改记录，从报告和底稿的内容看，明显存在错误和疏漏之处，复核流于形式；个别项目复核意见未得到修改完善；个别机构负责复核的技术负责人专业水平及责任心不够，未能对明显不符合准则的报告予以纠正。
三、检查结果处理
(一)针对被检查评估机构存在的质量控制体系问题和执业质量问题，分别对3家评估机构及相关负责人进行了约谈，要求评估机构切实加强质量管理，提高执业质量水平。。
(二)组织专题培训，开展帮扶工作。协会于12月对执业质量较差的50名资产评估师及业务人员组织专题培训，并召开由被检查评估机构负责人参加的质量控制体系建设经验交流会，并将对部分执业水平较差的机构开展技术帮扶工作，有针对性地提升执业质量。
请各评估机构对照上述问题，认真检查本机构在质量控制、内部治理及项目质量方面存在的不足及问题，建立健全本机构的质量控制制度并保障有效遵循，以切实提高执业质量。
重庆市资产评估协会
2019年12月23日